土地增值税清算阶段税收筹划的几个小技巧

土地增值税清算阶段税收筹划的几个小技巧 发布时间: 2013-12-16中国税务报

筹划就是计划，就是事前的规划与谋略，一切筹划都讲究提前性。税收筹划也不例外，项目早期的税收筹划节税效果大，也容易实现。到了土地增值税清算阶段，税收筹划的空间已经不大，但合理筹划还是可以获得一定节税效果的。本文结合一个实际案例，介绍几个土地增值税清算阶段税收筹划的小技巧：

第一，合理选定分类方式，实现节税

某楼盘包括普通住宅、非普通住宅、商铺、地下停车位等四种类型的开发产品。若按四类产品进行清算，则该项目应缴土地增值税：

项目	普通住宅	非普通住宅	商铺	车位	合计
收入额	9494	15581	11369	6346	42790
扣除额	11708	19215	4641	6991	42555
增值额	·2214	-3634	6728	-645	235
增值率	-19%	-19%	145%	-9%	0.55%
应税额			2668		2668

若按三类产品进行清算，则应缴土地增值税：

项目	普通住宅	非普通住宅	商铺+车位	合计
收入总额	9494	15581	17715	42790
扣除合计	11708	19215	11632	42555
增值额	-2214	-3634	6083	235
增值率	·19%	·19%	52%	0.55%
应缴税颤			1852	1852

若按两类产品进行清算，则应缴土地增值税：

项目	普通住宅	非普通住宅+ 商铺+停车位	合计
收入总额	9494	33296	42790
扣除合计	11708	30846	42555
增值额	-2214	2450	235
增值率	-19%	8%	0.55%
应缴税额		735	735

从以上计算可以看出，分类方式对应缴土地增值税产生直接影响：分类越粗，低增值产品拉低了高增值产品的增值率，项目总体税负越低；分类越细，高增值产品税负高，项目整体税负越高。所以，合理选择分类方式，是可以节税的。企业可以结合本地税务机关要求、项目实际情况，选择对自己最有利的方式进行清算。

第二，合理选定成本分摊方法，实现节税

一些公共开发成本，需要按某种方法分摊到各个产品的开发成本中去，例如直接成本法、占地面积法、建筑面积法、层高系数法。不同的成本分摊方法会产生不同结果，对税负会产生较大影响。比如，某地税务机关考虑到商铺的层高较大，规定商铺的建筑面积系数可以按1.4倍计算。若按此规定，上述楼盘按两类产品清算，普通住宅的土地成本将减少200万元，非普通住宅（含商铺、停车位）分摊的土地成本增加200万元，税负可以减少72万元：

项目		普通住宅	非普通住宅+商 铺+停车位	合计
收入总额		9494	33296	42790
扣除合计		11468	31086	42555
	土地成本	433	1442	1875
扣	建安成本	7896	20157	28053
除	开发费用	949	3330	4279
项 目	有关税金	524	1838	2362
	加计20%	1666	4320	8978
增值额		-1974	2210	235
增值率		-17%	· 7%	0.55%
应缴税额			663	663

因此，在进行土地增值税清算时，预先进行多种测算，清楚了解不同成本分摊方式下的税负结果，选择对自己有利的分摊方式处理公共开发成本，是可以有效实现节税效果的。

第三，合理归类直接成本，实现节税

在核算开发成本时，将与开发产品直接相关的成本开支直接登记入对应产品的开发成本，避免错误分摊，也可以节约税金。在本案例中，商铺外墙为干挂石材，普通住宅外墙为瓷砖。此前，商铺石材成本被作为公共成本，按建筑面积在不同产品之间进行分摊。修正这个错误，普通住宅建筑安装成本减少200万元，底商建筑安装成本增加200万元，项目总税负减少72万元。