物业管理前期介入问题的探讨

摘 要 :针对目前我国物业管理的现状 ,对物业管理前期介入的利弊问题进行了分析讨论 ,提出应正确处理开发商、物业 公司、业主三者间的关系 ,从而规范物业管理市场 ,推动和发展物业管理前期介入市场。 关键词 :物业管理 ,施工质量 ,房地产 ,规划 中图分类号 : TU712 文献标识码 :A随着房地产业的日渐成熟、竞争日益激烈 ,越来越多的房地 产开发商把物业管理作为促销的一大卖点。 理所当然 ,良好的物 业管理 ,不仅能符合客户入住前的期望和入住后的需求 ,而且也 能为房地产开发商和物业管理公司带来良好的经济效益。但目 前我国物业管理尚处于初级阶段 ,为了进一步完善我国的物业管 理 ,保证物业能正常使用和发挥功能 ,对物业实施有效管理 ,许多 业内人士、学者和专家提出了物业管理前期介入的观点。 所谓物业管理前期介入 ,即开发商通过招标或邀请物业管理 公司 ,使其在正式接管物业之前 ,从物业管理和运作角度为房地 产设计、施工、竣工、验收、接管等方面提出专业性、建设性意见 , 并配合监理公司对工程质量进行监督 ,以保证设计的合理 ,施工 质量的提高 ,为以后的管理打下良好的基础。 1 物业管理前期介入的积极作用 我国的物业管理大都是在物业交付使用后才开始 ,诸多的物 业管理问题或纠纷通常也是在房屋的使用过程中产生的 ,但究其 根源 ,可以追溯到项目规划、设计、施工乃至销售等工作环节 ,因 此实施物业管理前期介入 ,对优化设计、加强管理、规范工程施工 等方面都有积极作用。 1. 1 有利于优化房地产设计 在工程建设设计阶段 ,设计人员往往按照国家建筑设计标准 来设计 ,但建筑物本身及周边环境的复杂性 ,再加上设计阶段与 物业资产管理和物业运行管理之间存在间隔 ,导致设计图纸上的 使用功能不可避免地与业主的实际需要存在差距 ,造成物业建成 后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷 ,给业主带来麻烦。若物业 管理公司结合用户使用要求和自身要求及管理经验 ,协助规划设 计单位对设计进行必要的调整 ,可以有效弥补设计的不足 ,避免 开发商与用户发生冲突 ,节省重新改造费用 ,最大限度地体现物 业设计的合理性。 1. 2 有利于加强施工质量管理 建筑施工是确保工程质量的关键阶段 。若工程材料质量低 劣、管理不善或不按图纸施工 ,都能引发质量问题 ,造成事后频繁 维修 ,不仅增加物业管理工作量 ,而且给住户带来不便。物业管 理企业在物业管理和使用方面拥有优势 ,对所管物业可能发生的 各种问题或通病都有较深入细致的了解 ;而且物业管理企业派专 业人员入住施工现场 ,从业主的角度监督施工 ,从物业管理角度 提出整改建议 ,确保工程质量 ,降低维修费用。 1. 3 有利于竣工验收和接管验收 开发商、设计单位在物业配套设备的选购、施工中往往会忽 略物业公司接管后细微全面的需要 ,给物业建成后的使用维护带 来诸多不便。物业管理的前期介入 ,使物业管理公司可以根据物 业管理的技术规范要求 ,对接管的物业从使用功能上严格把关 , 监督并促使改进发现的问题 ,而且所发现的问题都在施工安装方 尚未退场之前即已解决 ,既节省了费用 ,也大大缩短了物业开发、 经营和使用之间的过渡期。 1. 4 有利于促进物业的销售 先进的物业管理和服务工作无疑是对购房者消费心态的满 足与保证。物业管理前期介入将工作重点放在营造出一种富有 特色的企业文化上 ,树立物业品牌。同时 ,大力宣传该物业的独 到之处和对该物业的优质服务水准及价格与价值相符的收费标 准 ,达到吸引更多的消费者前来购置理想的物业 ,并可以使产权 人的房产得到增值。 1. 5 有利于物业管理公司的准备工作 物业管理前期介入可以使物业管理公司提前熟悉楼宇中各 种设备和线路 ,收集、掌握房屋及公用设施设备的第一手资料 ,建 立原始档案 ,为以后顺利管理带来便利。此外 ,在对物业实体实 施管理之前还可以进行服务方案的设计 ,制定相应的管理细则 , 并进行人员的招聘和培训等 ,实施入住前的宣传与教育。 2 物业管理前期介入存在的问题 2. 1 物业管理前期介入与物业管理的内涵存在矛盾 物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委 托 ,运用现代管理与服务技术 ,按照委托管理合同 ,对已投入使用 的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理 ,为物业 的产权人和使用人提供高效、周到的服务 ,创造安全方便的居住 和工作环境 ,提高物业的使用价值和经济价值。物业管理的对象 是物业 ,指已建成、验收合格、已投入或即将投入使用的物业 ;物 业管理的对象是人 ,即物业的业主和用户。物业管理前期介入是 参与到房地产规划、设计、施工、验收及销售环节 ,监督工程并提 出相应整改意见 ,这有悖于物业管理的内涵。 2. 2 物业管理前期介入费用问题难以解决 物业管理公司是房地产开发商通过招标或邀请的方式提前 介入 ,一般情况下 ,物业管理公司前期介入的管理费用是由房地 产开发企业承担的 ,而房地产开发企业指定的物业管理公司在物 业交接时 ,该费用通常由物业管理公司先垫付 ,但物业管理公司 认为前期介入的投资大 ,还有被解聘的风险 ,开发商也不愿意补 偿这些费用 ,这样就容易出现扯皮现象。 2. 3 不利于物业管理的专业化、规范化和市场化 物业管理公司前期介入项目开发 ,尽管是从物业管理的角度 对工程设计、施工、设备安装的质量、销售进行全面监控 ,及早发 现问题、解决问题 ,但破坏了已经存在并进一步深化的社会分工 。

作者简介 :黄素萍(19782 ) ,女 ,同济大学硕士研究生 ,助教 ,义乌工商学院土木系 ,浙江 义乌