物业使用说明书（业主版）

尊敬的业主：

您好！

在您使用物业、出入小区、到物业办理各种事宜之前，麻烦用二分钟时间阅读本使用说明，这能够帮助您少走弯路，并且能够有效的解决您的诉求和问题。

一、一定要抽时间看看开发商或小区业主委员会代表全体业主与物业公司签订的《小区物业服务合同》，您的一切权利义务都在里面，这是您与物业公司主张权利的法律文本，这里没有的内容，您如果提出来，物业公司不能办到，您就没有必要生气了。

二、一定要看看您签署的《小区业主管理规约》，那是您对全体业主的承诺，那里的一切规定是全体业主之间相互的承诺，违反是要遭受邻居的白眼，甚至要触动法律的。

三、还要看的是您与开发商签的《房屋买卖合同》，那里面明确规定房屋质量问题处理解决办法和其违约责任，这里面没有物业公司的义务，看后您就会明白房屋出现质量问题谁是解决问题的人了。

四、您的水费、电费、煤气费、电话费、装修费等等除了物业服务费，您把钱交给谁，有这方面问题就应该找收您钱的人来解决问题，这是法律所规定的。

五、看了上述的文件，剩下的就要与物业打交道了。物业公司提供是公共服务，即对小区公共区域和共用设施进行服务和管理。您自己家的家用电器坏了、要维修就不是物业服务范围了，但这不代表物业不提供这样的服务，只是要您有有偿的服务的要求。明确一下，公共区域和设施是指两户或两户以上共同使用的区域和设施，比如在您的室内下水主干线就是公共设施。

下面我们按服务类别简单说明如下：

1 、保安。保安不是警察，不能行使公职人员权利，仅是依据合同提供看护服务，尽公民义务，最大限度可以使用正当防卫，看护范围仅是公共区域和设施，作用是预防和制止犯罪，无能力杜绝犯罪。因此，您不要寄他们希望等同于警察，保安的工作依据合同做好看门、巡逻、消防检查、监控、车辆疏导等工作，仅此而已。

2 、保洁。保洁做的完全是公共区域和设施的清洁，依据合同完成清洁、绿化、消毒、擦拭、除尘工作，清洁工作人员是按面积划分的，要求的是过程，有时候刚刚清洁后，又有垃圾出现，这不是物业公司的过错，他会在下一轮次继续清除。

3 、维修。维修的任务很重，是房产保值增值的关键，看维修不要看表面现象。给业主家干点私活就是好工人，那就错了，真正的好物业维修要去看他管辖的设备房，水箱房一尘不染，电梯机房设备整洁、运行平稳，屋面防水总是那么完好，维修的及时率、完好率等等，这才是对业主负责的物业。

5、除了这些，在一些转供电、供水的小区，物业公司还要代收代缴水电费、城市生活垃圾处理费等许多您意想不到的费用。另外，物业公司收取您的服务费还要缴纳营业税、城建税、教育附加税等等，您缴纳的物业服务费，其中70%回归小区物业服务，就算是超值服务了。

看了这些，您大致对物业有些了解了，我们愿意公开透明的在阳光下服务，物业工作人员回到家里也是业主，我们会将心比心的对待您，如果您还要对物业深入了解，请联系本小区物业经理，他愿意解答您的所有疑惑。

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