执行案件中“腾房难”如何破解？你需要这份实操指南！

本文转自：iCourt法秀

执行法院负责两类事项的腾房，一是执行依据直接确定被执行人腾退房屋，如房屋买卖、租赁等案件中的腾退判项；二是执行过程中对房屋进行变价交付过程中的腾退事项。腾房难，难在占有原因复杂，不能一概而论；难在腾退需要对房屋内居住人和财物进行暂时安置；难在容易引发对抗及突发事件，处理需要谨慎。

本文分析腾房难原因，有针对性找出应对方法。同时总结腾房流程及注意事项，希望能为申请执行人提供一份强制执行腾房攻略。

一、阻碍腾房的事项及破解方法

（一）被腾退房屋的“有理由”占有及破解方法

拒绝腾房的理由很多，其中部分理由听起来有一定法律依据，能否强制腾房，需要对相关事实、证据进行甄别，判断能否腾退房屋。

1. 房屋的占用人虽不是物权登记人，但对房屋拥有权利

典型的场景是对被执行人名下的房屋进行拍卖，需要腾退，该房屋居住人提出其是房屋真正权利人，对拍卖、腾退提出执行异议、案外人执行异议之诉，如胜诉能起到阻却执行甚至是重新确权的目的，将无法腾退房屋。如败诉法院将继续进行腾退。

对于申请执行人，应判断相关情况，参与异议听证、异议之诉庭审。此种情形的主要判断依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，法院审核在查封前是否签订合法有效的书面合同并占有该房产；是否已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院要求交付执行；是否非因买受人原因未办理过户登记。如居住人全部符合上述条件，将无法腾退，如不符合，法院将继续执行。

2. 被腾退房屋有租赁存在

在腾房时，居住人经常主张签订了租赁合同，根据买卖不破租赁要求继续租住。此种情况，法院应全面核实租赁情况。法院要求承租人提供书面租赁合同，审查租赁合同内容，租赁期限较长甚至在十年以上的应重点关注。审核租赁合同的签署是在房屋查封前还是查封后，是否缴纳租金（有无转账记录），是一次性缴纳还是分期缴纳 ，租金是否合理，承租人在租赁期间是否一直在该房屋中居住，租赁用途及实际占用情况是否合理等。

根据上述情况综合判断，具有明显不合理情况，如租赁时间过长，无租金支付记录，租赁发生在查封之后等，法院会及时告知并继续执行。法院判断的核心是审核租赁的真实性，租赁是否为逃避执行的虚假租赁。

经判断，租赁合同真实有效，在租赁期限内无法要求承租人腾房，法院一般会考虑组织申请执行人与承租人进行协商，给承租人一定补偿让其自动搬离或告知承租人房屋现在的权利人，要求承租人支付租金至新权利人处，等待租赁合同到期腾退。

3. 被腾退房屋上设定了居住权

根据民法典规定，不动产上可以设定居住权，设立居住权主要有三种形式，合同设立、生效法律文书设立以及遗嘱设立。居住权多来源于家庭成员生活需要。通过合同设立的，需要进行登记。

判断居住权的有效性，根据合同设立的，要看合同内容及是否进行了登记。根据生效法律文书设立的，要审核有无生效法律文书的确认及具体内容，居住权是否有时间和条件限制，是否有新的生效法律文书或各方达成的协议推翻原有居住权裁判。居住权不可转让和继承，不符合居住权设定条件或居住权人死亡、迁出的，现有占用人应腾退。

如符合居住权规定，法院无法强制腾退，一般会建议申请执行人与居住权人协商处理。如购买该房屋时存在未如实陈述房屋现状等违约行为，还可尝试解除买卖合同、要求支付违约金等诉讼手段维权。

（二）被腾退房屋的“无理由”占有

房屋的“无理由”占有，主要指占有行为无事实及法律依据，依照法律规定不能阻却腾退。常见以下类型：

1. 以系唯一住房或系夫妻共同财产为由拒绝腾退

该情形在司法实践中观点比较统一，唯一住房不是拒绝腾房的有效理由。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条，对于被执行人唯一住房，申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及其所抚养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋变价款中扣除五到八年租金的，自执行通知送达之日起，给予三个月宽限期法院可以强制执行腾退。此外，根据该条司法解释，对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋或执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的，不必按照上述规定提供房屋或扣除租金，可以强制腾退。

对于被执行人配偶提出执行异议的，一般不能阻止房屋的变价、腾退。根据配偶对该房屋是否要求进行夫妻共同财产分割等异议或诉讼情况，视情况决定是否为提出异议的配偶在房屋变价款中留出相应份额。

2. 无任何理由的阻碍行为

在执行腾退时常见把自己年事已高、体弱多病的父母或亲戚请到被腾退房屋居住；找不同的人轮流占用房屋；在房屋中放置煤气罐等危险物品等，通过上述方法抗拒执行，给强制执行增加难度。发生上述情形，申请执行人应配合法院做好应急预案（下文会详述），通过强制执行方式腾退，对拒不执行的人，还可能对其拘留、罚款，甚至依法追究其拒执罪的刑事责任。

二、法院办理腾房类案件的基本原则和工作流程

（一）基本原则

法院办理腾房案件，主要原则有说服教育与强制执行相结合的原则，避免直接强制腾退。直接执行与间接执行相结合的原则，说服不成，可以强制腾退，也可以采取法律、司法解释规定的间接强制执行措施，迫使其自动履行。强制执行全程留痕原则，注重利用科技手段，对执行现场进行记录，根据案件需要，使用单兵系统、指挥车等执行装备。必要时还可以与执行指挥中心进行连接，对执行现场进行同步远程监控、指挥协调。

（二）做好强制执行前的准备工作

根据《人民法院办理执行案件规范》《北京市法院执行工作规范》《北京市高、中级法院执行局（庭）长座谈会（第六次会议）纪要》——关于强制执行腾房类案件若干问题的意见（ 2015 年），应做到执行前对案件进行严格审查；立案后做好执行通知的发送和法律释明工作；预先采取财产查控措施，查控财产的价值范围包括申请执行费及替代履行的费用、迟延履行金、罚款等可能产生的费用；做好现场勘察工作；视情况和必要性进行强制腾退风险评估和强制腾退预案制定。

现场勘查工作，主要是了解腾退房屋的实际占有、使用人员情况，房屋内的物品以及房屋周边环境等基本情况，做好风险评估，必要时制定风险评估报告。根据风险评估情况，有必要的，制定详细周延的强制腾退预案。

风险评估报告应当包括以下内容：被执行人及其相关人员的对抗情绪是否激烈；被腾退房屋内的水、电、气等的布局；被腾退房屋周边的环境，是否容易引发聚集围观；强制腾退房屋的时机；是否可能引发不良舆论；是否存在其他可能引发暴力抗法、恶性事件或不良社会影响的因素。

强制腾退预案应当包括以下内容：当事人的基本情况；基本案情；现场情况；现场指挥、参与人员及工作分工；执行风险提示、管控和处理；突发事件的应急处置。

（三）法院强制腾房流程及对拒不配合执行的间接执行措施、惩戒措施

1. 强制执行告知。由院长签发公告，责令被执行人在指定期间自动履行腾退房屋的义务，逾期不履行的，强制执行。

2. 强制执行见证。强制执行时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场，告知其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加，到场人员在笔录上签字，未参加或拒绝在笔录上签字的不影响执行和执行效力。被执行人是法人或其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。

3. 现场控制及突发事件处理。进入现场后，查明现场状况，对被执行人及相关人员进行控制，并排除危险品。发生拒执行为或妨害行为等紧急情况，可进行拘留。根据需要协调公安交通管理部门对周边道路进行封闭及疏导，有必要的，安排现场医疗救护和消防措施。

4. 对人员的腾退及财物的交接、保存。对被执行人及房屋占有使用人经说服教育拒不离开的，可以强制带离。法院在强制执行前要求被执行人明确接收财物的处所，并告知拒不接收财物的法律后果，包括由此产生的损失由被执行人承担。被执行人拒不配合的，也没有查明其有其他居所的，可以要求申请执行人联系、租赁临时处所作为接收人员暂时安置及财物的指定处所，并预付或垫付一定期间的租赁费，最终由被执行人承担并对其强制执行。财物暂存的处所，法院应及时告知被执行人，避免被执行人索赔、申请国家赔偿。对现场财产应拍照录像并制作清单。不宜长期保管或保管费用过高的，可以通过评估、拍卖、变卖等程序处置。

5. 不履行腾退义务的间接强制执行及处罚措施。对不履行腾退义务的被执行人，可以采取责令支付迟延履行金、罚款、拘留、限制出境、在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等间接强制执行措施。

三、作为申请执行人一方，强制腾房应注意事项

（一）做好强制腾房的配合工作

强制腾房中被执行人的对抗情绪较大，配合法院做好准备工作是快速推进执行进程的关键。应做好以下工作：

1. 对被执行房屋的占用情况，包括占用人数、占用人员年龄及身体状况、占用人屋内停留时间规律，屋内设施设备、危险品情况。

2. 根据法院要求及现场情况进行准备工作，做好执行方案及应急预案。法院由于案多人少，很难在短时间摸清执行现场情况并启动强制腾退并指定、落实方案细节。作为申请执行人一方，为敦促案件进程，应提前做好执行方案及应急预案，必要时准备搬家公司及预定救护车待命，提供全程录像以备法院录像遗漏时补充。

3. 对需要强制腾退居住人员及屋内物品，事先寻找、租赁场地，方便临时安置。有的单位有空置仓库，可以节省费用，有些需要找距离、价格均合适的仓储机构。

（二）腾退的后续事宜应注意事项

代为租赁临时安置人员和物品的房屋，应开具法院认可的票据，该费用最终由被执行人承担，法院可以强制执行。临时安置物品的房屋到期，被执行人未领取物品，应及时联系执行法院，通过再次催告、说明不领取的后果等敦促领取，在法院的参与下妥善处置，保存催告、处理的全过程证据，避免被执行人索赔。

（三）如被执行人在强制腾退后，又占有房屋，六个月内可以请求法院再次腾退

按照民事诉讼法司法解释第五百一十九条规定，在执行终结六个月内，被执行人或者其他人对已执行的标的有妨害行为的，人民法院可以依申请排除妨害。