上海买房：房子要选优质，价值会一直存在！

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，现在住在长宁，有套老破小，感觉房价涨幅不大，现在不知道要不要继续持有？

沪叔：你好，长宁区的老房子涨幅不大是有这几个原因：第一个长宁区在整个学校这一块，其实相对来说在市区里面这几个区是最弱的，这就会导致长宁区的家长如果要买学校比较好的房子，肯定是远离长宁区，比如买到徐汇，买到静安，再远一点买在杨浦，所以说对长宁老破小是一个比较大的打击，成交量就下来了，接盘的人没有了，价格就没法往上涨。

第二个，对于这种比较老的房子，其实对于新上海人来讲是不太喜欢的，也可以说是连看的动力都没有。

第三个原因，长宁区的老房子，整个长宁区其实发展也不是在里面的，它可能是在往外发展。包括我们可能说更靠近大虹桥去发展。

还有一个就是长宁区太成熟了，其实太成熟对于整个投资来讲，实际上是不是一个好事，太成熟就相对来说这个地方没有发展，没有规划。具体购房选筹详见知识星球内部建议。

提问：沪叔，你好，请问金山，崇明的房子值得投资吗？感觉在上海的房价比较低，会不会以后会涨的多？那临港合适投资吗？

沪叔：你好，虽然说上海的房产十分具有未来性，但也并不能闭着眼睛随便买。这两个区域不建议买房投资，金山虽说隶属上海，但由于距离的原因，目前并未完全融入上海的通勤圈，从上海中心城区去金山仅有一条小火车，而且近几年都不会有地铁规划。金山整个区域工厂较多，更像是上海的加工车间。从房产价值的角度去看，金山的房价一直上涨乏力，在市场下行期也是跌幅最明显的区域之一。并且金山历年新盘的去化率来看也是十分惨淡，因此金山整个区域都不值得投资。

崇明城区越来越空心化，年轻人都选择来上海市区就业。未来整个崇明城肯定都是老年人，缺乏新的社会生产力。另外还有就是交通问题，虽说目前崇明的地铁已纳入规划，但仅靠一条地铁想要带动整个岛的经济还是很难的，毕竟区域经济才是房产价值的最有力保障。

另外像奉贤，其实跟前两者一样，都是由于距离的问题，经济圈很难真正融进上海市区，也难以接收到市区外溢的人口。虽说zf近些年一直在发展南桥新城，但是这么多年过去了，南桥新城发展起来了吗？想必大家心里都有感触。

临港,和前面几个区域不一样的是临港好在有国家政策扶持，正因为这样，临港这两年来房地产的火热程度都有目共睹。目前，临港周边很多二手房价格都已经到五万以上了，可以说是已经透支了未来几年的价格。并且虽说临港有着很好的落户条件吸引人才，但从临港各大热礁盘的购房人群比例来看，真正去置业安居的却是极少数，没有人流导入，其他的都是空谈。虽然他的未来是被看好的，但是这需要相当长的一段时间。作为一般的购房者，就绝非是一个投资首选。

提问：沪叔，你好，请问我刚刚买商品房领证，土地使用70年，为什么是写的公寓呢？

沪叔：你好，70年产权的房子统称为住宅，高层的住宅官方叫法为公寓，此外还有复式、叠拼、联排、独栋.

提问：沪叔，你好，我现在有一套房子1500万左右，买了二年多一点，有200万贷款。我手上目前有350万积蓄，就想在做个投资，我想买市区黄埔静安的小房子 500万左右的 首付350万，不知道这个投资是否合适，想咨询下，还是说，在等两年，我把目前住的卖掉，合着钱一起买一套2500万左右的房子？还是有其他什么建议？感谢，另外黄浦区的老房子，房价差不多500万左右，租出去租金差不多9000 ，地铁近，一般学校 这种房子投资价值不大？还有如果是 350万首付建议买哪里呢？

沪叔：你好，1.建议可以等两年。受政策影响，短期内上海房价波动不会特别大，买房卖房的过程有税费中介费等成本。受上海新房积分政策影响，如果5年内没有购房记录、上海名下无房的话积分高一些，有可能选到性价比比较高的新房

2.至于买黄埔老房子，看你持有周期，如果考虑5年的周期，没问题，可以考虑，因为上海的市场基本上5年会有一个周期，租金回报率也还可以，可以抵膨胀、撬杠杆。如果你短期内考虑置换的话，就不太建议了。

3.按照现在三价合一的政策，我们考虑二手房的话，首付350万，总价可以考虑430万左右的房子。考虑市区的话静安、徐汇、黄浦这种老牌市区的内环位置优先考虑，避开这些区域的学区板块。

房地产注定具有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面，

很多人给沪叔留言提问，沪叔精力有限，无法一一解答。

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