商业用房买受人是否可以以消费者的名义对抗承包人的执行？

郑重声明：严禁抄袭、违者必究！

《消费者权益保护法》第二条规定，消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。根据此规定，消费者是指为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的人。

购买商业用房一般是为了生产、销售等经营活动，而非是为了生活消费需要。因此，商业用房买受人不是消费者，不能适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定（消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人）排除承包人对标的房屋的执行。

因此，商业用房买受人不是消费者，不能以消费者的名义对抗承包人的执行。

附王某某因与恒合公司、金利公司案外人执行异议之诉案

案情简介：2012年9月3日，王某某与金利公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：王某某购买华府尊邸小区D4栋楼4F1-21号房屋，建筑面积为1069.55平方米，每平方米单价为3800元，房屋价款为4064290元，房屋用途为商用。2011年3月28日，金利公司为王某某出具4064290元的交款凭证。该《商品房买卖合同》未在产权管理部门进行备案登记，案涉房屋亦没有进行预告登记，仍登记在金利公司名下。金利公司至今未将案涉房屋交付给王某某，王某某没有实际占有案涉房屋。一审审理中，王某某的委托诉讼代理人承认案涉房屋为临街商业用房而非住宅。

恒合公司与金利公司借款合同纠纷一案，根据恒合公司的申请，一审法院作出（2012）通中民初字第135号民事裁定，于2012年10月9日对金利公司开发的华府尊邸小区D4栋楼约16700平方米进行了查封（案涉房屋在查封范围内）。2012年11月22日，一审法院作出（2012）通中民初字第135号民事调解书，主要内容为：金利公司分期偿还恒合公司借款本息，在此期间金利公司可以出售保全物，但应偿还恒合公司借款，恒合公司可以申请解除查封。2013年6月2日，该调解书发生法律效力。

因金利公司未履行相关义务，恒合公司向一审法院申请强制执行。一审法院于2013年6月4日立案，于2014年9月28日作出（2013）通中执字第49号执行裁定，对华府尊邸小区D4栋楼约16700平方米续行查封，查封期限为一年。2015年9月22日，一审法院作出（2013）通中执字第49-1号执行裁定，对华府尊邸小区D4栋楼约16700平方米续行查封，查封期限为三年。一审法院在执行过程中，王某某提出书面执行异议，一审法院于2016年8月29日作出（2016）吉05执异4号执行裁定，驳回了王某某的异议。

2012年8月6日，金利公司取得华府尊邸小区D4栋楼商品房预售许可，证号为梅房许字第2012016号。

裁判原文节选

一审【案号：吉林省通化市中级人民法院（2016）吉05民初78号】依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案中，案涉房屋并非住宅，而是商业用房，故王某某为一般买受人。现案涉房屋仍登记在金利公司名下，所有权尚未发生变动。王某某只有在对案涉房屋的物权期待权成立的情形下，才能排除人民法院对案涉房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”四个条件必须全部具备，缺一不可。根据查证的事实，金利公司至今未将案涉房屋交付给王某某，即王某某并没有在人民法院查封之前合法占有涉案房屋，王某某的物权期待权并没有成立，其对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，对王某某关于停止执行案涉房屋并解除查封的诉讼请求，不予支持。至于王某某张的超标的查封问题，并非本案审理范围，不予评判。

综上，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条的规定，判决：驳回王某某的诉讼请求。案件受理费39314元，由王某某负担。

二审【案号：吉林省高级人民法院（2017）吉民终104号】1．金利公司在一审审理中没有出庭，亦没有作出同意或者反对案外人异议的意思表示，故一审法院将其列为被告，不违反法律规定，亦不影响王某某行使权利。

2．本案是案外人执行异议之诉，主要审理案外人对执行标的是否享有排除强制执行的民事权益。王某某提出的虚假诉讼问题已超出本案的审理范围，且王某某没有提供证据予以证明，故不予支持。如王某某坚持认为存在虚假诉讼问题，可另遁法律途径解决。

3．案涉房屋并未施工完毕、竣工验收，王某某在起诉状中承认至2013年10月31日金利公司没有交付案涉房屋，在上诉状中承认到2015年6月18日占有涉案房屋，该时间在一审法院查封案涉房屋之后。

案涉房屋性质为商业用房，故本案不适用《最高人民法院关

于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定。根据本案查明的事实，无论是参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，还是第二十九条，王某某均不享有排除强制执行的民事权益。

综上所述，王某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费39314元，由王某某负担。

本判决为终审判决。

再审【案号：最高人民法院（2017）最高法民申4720号】：本案系恒合公司依据通化市中级人民法院（2012）通中民初字第135号民事调解书、（2016）吉05执异4号执行裁定书申请执行过程中，引发的案外人执行异议之诉纠纷。本案争议的焦点问题是：一、二审法院在案件审理过程中是否存在程序违法；本案法律适用是否有误；王某某是否就涉案财产享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

一、关于一、二审法院在案件审理过程中是否存在程序违法的问题。

对于王某某关于一审法院未审先判、程序违法的主张，因其未能向本院提交相应证据予以证实，本院不予支持。二审法院在庭审过程中，对王某某所提交的证据组织当事人进行了证据交换和质证，因王某某所提交的证据不足以证实其主张，故二审法院对王某某在法院对涉案房产查封前未合法占有的事实予以了确认。

二、关于本案法律适用是否有误的问题。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”其规范的是消费者与承包人之间就涉案商品房的优先受偿权问题，而本案涉案房屋的性质为商业用途，不属于基本消费范畴，故本案不应适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿的批复》的有关规定。因涉案房产在法院查封前已经办理了不动产登记，王某某主张涉案标的物属在建工程，没有形成不动产，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，没有事实依据，本院不予支持。

关于王某某所主张的同案不同判的问题，因其未能提供证据证明另两起案件与本案系相同事实或存在直接关联，该项申请再审理由不能成立，本院不予支持。

三、关于王某某是否就涉案财产享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的问题。

根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”王某某应举证证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。关于通化市中级人民法院（2012）通中民初字第135号案件审理过程违法的问题，并非本案执行异议之诉的审理范围。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权益能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，只有当以上四个条件均具备的情况下，王某某才能享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。现涉案房产仍登记在被执行人金利公司名下，在法院对涉案房产查封之前，王某某并未合法占有涉案房产。因此，一、二审法院认定王某某就涉案财产不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，并无不当。

综上，王某某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回王某某的再审申请。