《民法典》背景下，借名买房的法理定性和司法处理

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一、物权关系与债权关系之争

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”该规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条的规定一样。很多人基于此规定认为在借名买房法律关系中，借名人是标的房产的实际所有权人，借名人可以通过确权之诉确认其对标的房产的所有权。但是也有人认为，“不动产登记簿的记载与真实权利状态不符”是指由于登记错误导致的不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，不包括借名买房法律关系，借名买房法律关系中，借名人和出名人之间是合同关系，借名人只能基于合同关系去实现其权利，但借名人不能直接基于与出名人的合同而对标的房产享有所有权。

二、借名买房的司法处理

司法实践中，涉及借名买房的最常见的法律纠纷之一即借名人想要将标的房产过户到其名下，法院对此一般都是从合同纠纷的角度进行的审查，根据有明确合同约定和无合同约定两种不同的情形，借名人要想取得标的房产的所有权，所需满足的条件是不同的。

（一）有明确合同约定

在有明确合同约定的情形下，借名人要想将标的房屋过户到其名下，需满足以下两个条件：

1、合同约定的过户条件已成就

（1）借名人的合同义务已完全按约履行。借名人与出名人签订的合同中，借名人一般要履行一定的义务，如借名人需向出名人支付一定的代持费用等等。只有在借名人完全按照合同约定履行了自身合同义务的情况下，才能要求出名人将房屋过户到其名下。

（2）支付了出名人代付的费用和成本。在借名买房法律关系中，如部分房款是按揭贷款，则名义借款人是出名人，如出名人代借名人支付了部分银行贷款，则借名人应如数偿还。如由于代持导致借名人遭受了一定的损失，也应由借名人补偿（如出名人自己买房贷款，因名下有此代持房屋而无法享受优惠贷款利率，出名人因此而多付的利息理应由借名人补偿）。

2、没有履行障碍

比如，标的房屋没有另案司法查封，借名人具备购房资格等。

（二）无合同约定

借名买房法律关系中，借名人和出名人往往是亲朋好友，关系密切，碍于情面而没有签订任何书面的法律文件。在此情形下，借名人要想将标的房屋过户到其名下，除满足上述“合同约定的过户条件已成就”和“没有履行障碍”这两个条件之外，还要满足一个前提条件：证明其和出名人之间存在借名买房法律关系。借名人一般可以通过证明如下法律事实来证明其和出名人之间存在借名买房法律关系：（1）购房款是借名人实际支付的，银行贷款（如有）也是借名人实际偿还的；（2）不动产权证等权属证明文件原件由借名人保管；（3）标的房屋在借名人实际控制之下，包括实际居住、出租、空置但钥匙在借名人手里等情形。【我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于房产的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看看】

附原告李某林与被告刘某伟、田某霞房屋买卖合同纠纷案

裁判要旨：借名买房协议约定的出名人将系争房屋过户到借名人名下的条件成就，且系争房屋没有履行障碍（借名人具备购房资格，房屋没有另案司法查封等履行障碍）的，出名人应按照与借名人的约定履行相关手续。

案情简介：2008年3月14日，刘某伟与城开公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘某伟购买诉争房屋，售房价格762076．4元，根据城开公司向售房人开具的售房发票显示，城开公司分别于2017年2月13日收到诉争房屋的购房款655080元，于2008年3月13日收到诉争房屋的购房款106996．4元。2009年2月25日，诉争房屋产权登记至刘某伟名下。2008年3月20日，原告李某林（甲方）与被告刘某伟（乙方）签署《协议》，约定甲方欲购买诉争房屋，但由于出售方要求购房人须具有北京市常住户口，基于此条件，甲方于2007年2月将第一阶段购房款655080元支付给乙方。于2008年3月将剩余房屋购置款人民币117548．65元及办理产权相关手续费用人民币40647元，共计813275．65元支付给乙方。并委托乙方以乙方的名字购买该房屋。该房屋在双方产权转移交接手续完善之前，甲方拥有该房屋实际所有权，乙方拥有该房屋名义所有权。今后双方在办理房屋产权变更手续时，乙方将全力配合甲方办理，所发生的任何相关费用均由甲方承担。因上述协议签订时原告尚未成年，故协议中由其母亲韩某琴作为甲方法定代理人代为签署。刘某伟分别在2007年2月6日、2008年3月10日收到了原告的母亲向其交付的购买诉争房屋的购房款655080元、160000元。原告当时在北京上学，原告一家打算让原告今后在京发展，故决定购买诉争房屋。诉争房屋交付使用后，原告的母亲曾长期委托被告对外出租，被告每年制作诉争房屋收入与支出的明细表，并通过电子邮件的形式将其发送给原告的母亲。自2017年起，诉争房屋由原告装修并居住至今。另被告田某霞与被告刘某伟系夫妻关系，二人于2000年8月23日起登记结婚，被告田某霞对于原告的主张亦予以认可。诉争房屋现不存在查封或者抵押等限制交易的情况。原告现为北京市户籍，具备北京市购房资格。

裁判观点【案号：北京市东城区人民法院（2021）京0101民初10336号】依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。通过原告与被告于2008年3月20日签订的《协议》可知，原、被告之间系借名买房合同关系。根据《协议》约定，今后双方在办理房屋产权变更手续时，乙方将全力配合甲方办理，所发生的任何相关费用均由甲方承担。现原告要求被告配合其办理诉争房屋的所有权转移登记手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。