共有产权保障房究竟怎么样

有消息称，即将出台共有产权住房制度。目前，共有产权住房试点城市有北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安六个。最早搞试点的是淮安（2007年），2010年上海也开始试点。住建部总经济师冯俊在6月一次新闻发布会上说，要发展共有产权住房，以遏制在购置型的保障房里的牟利空间。

作为保障房新政策，其好处已经鼓吹多时了。所谓共有产权住房，就是住房困难的中低收入家庭，与政府共同出资买房（个人出资比例在60%至100%之间），然后与政府共同拥有房屋产权，但居住使用权属个人出资方。居民和政府合伙买房，好处是个人少花钱，目的是解决低收入者买房困难，但是这里面问题其实很多。共有产权房也是保障房，如何避免重蹈经济适用房、限价房出现的套利现象？再有就是，怎样保证在这类保障房分配中压缩“寻租空间”，怎样确保共有房的配售和退出的公平公正？ 这些都是尤为重要的。、

实际上，上海早已开始启动“共有产权保障房”试点。据有关报道，自2010年以来，上海已连续4次降低申请共有产权房的准入门槛，目前3人及以上家庭人均月可支配收入线为5000元。目前，累计签约购房家庭约有6.7万户，基本做到当年申请、当年选房。 有报道称，上海仅市级层面专为共有产权房出台的文件就近10个，涉及部门8个。为严把审核关，申购家庭要经历两次审核、两次公示，时间跨度可达两三个月。 此外，上海专门成立居民经济状况核对机构，通过民政、房管、证券、银行等部门、单位之间的信息共享，实现对申请者财产信息的全面核对。 从2010年起的三批次共有产权房申请审核中，已有3600多户家庭被检出不符条件。供后管理方面，上海有关部门已查出有家庭违规出租共有产权房，并责成其在规定期限内收回出租房，停止违规出租行为。

公平公正是核心。 什么是保障性共有产权房？是指地方政府和保障对象共同出资购置共同拥有产权的经济适用房。既然是一种为经济困难户提供住房保障的经济适用房，那我们就并不陌生。不少困难户排着队，翘首以盼，经适房到手则遥遥无期；而非保障对象却能轻松地得到经适房。陕西房姐拥有几十套住房，她不也有经适房么？ 各地发生的经济适用房暗箱操作、分配不公等问题，共有产权房在推广时必须引以为戒才好。有多少人确有困难却得不到，某些人却拥有多套经适房？还有多少人正在将经适房用于出租赚钱？ 经适房的建设、审批、分配、管理过程中有多少腐败行为？这些，在共有产权房领域能有效避免吗？

随着共有产权房的逐渐推开，如何完善产权分配和上市交易收益调节机制，切实消除牟利和寻租空间？同时还要防止可将“共有产权”视为一种筹集资金的渠道，要防止其成为地方政府推卸住房保障责任的工具。 目前看，“共有产权”可视为筹集资金的一种渠道，那就应当防止其成为地方政府推卸住房保障责任的工具。同时，通过共有产权形式筹集的资金必须专项用于保障房建设、维护和管理，不能挪作他用。 在“共有产权”制度下，低收入家庭在没有能力购买住房全部产权并符合政府提供补贴标准的前提下，尽自己所能出资购买住房的部分产权，而获得住房完全的占有权和使用权；政府则投资获得住房的另一部分产权。当受助家庭步入中高收入阶段、不符合补贴标准，经济适用房应由政府收（或赎）回，或在市场公开出售、出租，双方按产权比例分配收益，这才能体现“谁投资，谁所有，谁收益”原则和公共财政的公平公正原则。 拥有“共有产权”的家庭，在一定年限（比如5至10年）内，可以不计利息，以原价买入政府所有的那一部分产权，以实现全部产权独有。超过一定年限则应按市场价并计息购入另一部分产权。 共有产权房也可在一定年限（比如5年）后向市场出售。政府应有优先权，优先回购保障对象意欲出售的共有产权房，并提供给符合条件的家庭。 出售所得的资金包括利润，应该按产权比例分配给政府。必须挤压个人以此获利空间，抑制违规购买经适房的现象。 总之，共有产权房是保障性的经适房，好不好的标准就看它能否真正起到住房保障作用，能否切实遏制住房保障领域的腐败行为，能否实现保障性住房分配的公平公正。

居民与政府合伙买房好不好? 要看能否提升保障房的“保障效率”可持续性；能否提高保障房资源的循环利用；能否有效遏制利用经适房进行投机投资的牟利空间；能否压缩保障房分配中的“寻租空间”；能否保证经适房配售和退出的公平公正。 有专家建议，可改变补贴方式，由减免土地出让金及税费的单一补贴方式，转变为多种比例的补贴方式。比如，根据“中低收入者”的具体收入情况，从低到高，采取分级补贴标准，同时由“暗补”向“明补”、由“土地税费贴补”向“货币化贴补”转变，提高政策透明度，为扩大住房保障面创造条件。