典型案例剖析：3家高端养老社区的亮点与运营模式

编者：万仁涛。全文约4400字，建议阅读时间10分钟

养老市场不再仅是地产开发商的发展领域，多家大中小型保险企业纷纷入局，携手医疗机构，规划自己的“大养老”产业蓝图，打造“保单+养老”的发展新格局。今天，我们挑选其中三家保险企业的养老社区项目，从项目亮点、收费模式等方面，探秘高端养老社区的“干法”。

泰康之家·申园

（一）项目概况

泰康之家·申园是泰康之家在上海布局的大型医养社区，也是泰康之家在华东地区的首个医养结合项目，位于上海市松江区佘山脚下，毗邻广富林遗址公园、辰山植物园。

社区总投资48亿元，占地面积9万㎡，地上建筑面积约22万㎡，地下建筑面积约9.6万㎡，可提供约1840户独立生活养老单元。包括17栋高层塔楼和数座低层建筑构成的社区公共服务设施。其中高层塔楼中包括1座医院、6座独立生活楼及10栋活跃老人生活楼。社区分两期开发，其中一期已于2016年7月18日投入使用。配置二级康复医院和约440张康复护理床位。

社区自带二级康复医院已纳医保，距上海市第一人民医院南院三甲资质仅4公里，另外广富林街道卫生服务中心与申园距离很近，医养结合优势明显。

（二）项目亮点

1.医养结合，全方位健康保障

泰康在医疗方面比较突出。泰康之家每一个养老社区均配建一家医院；集医疗、保健、颐养为一体的全科诊所，为居民提供常见病诊疗服务。申园配建二级康复医院，可以满足居民日常的健康及医疗要求，为上海市医保定点单位。与国内多家知名三甲医院合作，实现双向转诊、绿色通道、远程医疗、专家会诊等服务。

据讲解人员介绍，里面的医生都是社区专门聘请的有老年人相关疾病治疗经验的执业医师，都是专职人员，非兼职。

医院虽小，五脏俱全。除了妇产科、儿科，科室也一应俱全。

医院中还包含了住院区，这里的住院区并不是普通医院里仅供治疗疾病或动手术的病人使用，它主要是供无自理能力的老人及其家属居住。

医疗护理从“协助生活”，到“专业护理”，到“记忆照顾”，共分5级。护理等级越高，照顾内容越多。

据讲解人员介绍案例，这里对老年痴呆症患者的护理是无微不至的，充分维护了病人的尊严。

X射线检查室

核磁共振室

大厅

护理病房

2.丰富的文化娱乐活动配套

活动区占地面积最大，这里给有自理能力的老人提供各种活动场所。

布局包括餐厅、图书馆、健身房、游泳池、电影院、舞蹈室、麻将室、书画室、卡拉OK室，甚至还有教堂、佛堂。老人们在这里可以根据自己的兴趣爱好参与活动。这些活动有的是社区聘请外部老师指导的，有的是有特长的老人们自己组织带教的。

在生活上，社区管理者鼓励老人们多社交，以提高生活质量。

指示牌

图书馆

卡拉ok室

3.充分的适老化设计和人文关怀

住宿区是提供有自理能力的老人住宿用的。

有四种户型：40平米一室一厅、60平米一室一厅、80平米一室一厅、120平米两室一厅一书房。

类似星级宾馆，很整洁敞亮，同时又有家的温度。各类设施一应俱全。住户甚至可以在室内自己做菜做饭。家具圆角设计，淋浴间加装防滑安全设施，冬天有地暖，夏天有空调。

为了让老人更有家的感受，园区规定：住户只要不改变房间结构，可以将自己的家居用品搬入。

走廊

房间

小户型床铺

小户型浴室

大户型客厅

温馨的设计

4.五大供餐模式，满足不同长者需求

①乐泰汇餐厅：提供居民一日三餐，自助式餐厅，餐厅内放置了小黑板，用于收集居民喜好的菜品。居民也可将喜欢的菜品及制作方法直接告知厨师。

②特需（零点）餐厅：早餐：主打低盐、低糖、低嘌呤餐厅，慢病膳食餐厅；午餐：主打低盐、低糖、低嘌呤餐厅，慢病膳食餐厅；晚餐：每日提供不同浇头的面条。

③乐选汇餐厅：蒸菜自选餐，居民可根据自己喜欢的口味随意搭配，一周更换一次菜单。

④聚泰汇餐厅：提供中西式小自助，每3周更换一次菜单，可定制主题自助及鸡尾酒会。

⑤包房服务：可承接各种桌餐，有东、西佘山，醉白池、广富林四大包房。社区特为居民推出金婚、银婚宴，寿宴、生日宴、谢师宴等个性化服务。

（三）收费方式

泰康之家在各个城市的养老社区价格略有不同，另外，跟其他企业的养老社区不同的是，泰康之家旗下的养老社区每6个月会有一次价格调整。我们来看看申园当前执行的最新收费标准（可能会有点复杂，大家可以抽时间研究一下）：

中国人寿——国寿嘉园∙雅境

（一）项目概况

国寿嘉园∙雅境是中国人寿旗下首个健康养老落地项目，联手Merrill Gardens（魅力花园）联手打造的高端复合型养老养生社区。

社区位于国家级旅游度假区苏州阳澄湖半岛，紧邻苏州工业园区核心生活区，配套资源齐全，交通动线丰富，出行方式多样。距苏州市中心直线距离15公里，距苏州工业园区CBD板块直线距离10公里，距京沪高速公路阳澄湖服务区直线距离4公里。

国寿嘉园·雅境一期东地块共有536套养生公寓，配套65间精品酒店客房和198间康养公寓，公寓分为四种类型，分别是活力居住型、独立居住型、协助居住型、专业护理居住型，可为全龄段长者提供高品质养老服务。项目于2019年12月正式开业。

（二）项目亮点

1.有特色的适老化配置

室内在很多设计领域十分考究细节，像可升降的厨房料理台，升降的马桶座椅，拉门式浴缸或是移动瘫痪病人的吊机以及无处不在的防滑设计等，可谓用心。特殊的有以下几点：

△苏州·国寿嘉园雅境·适老化设计细节1

配置起身马桶，协助老人轻松起立。更安全、更便捷、更卫生。

△苏州·国寿嘉园雅境·适老化设计细节2

国寿定制的侧开门浴缸，无障碍洗浴。

△苏州·国寿嘉园雅境·适老化设计细节3

半夜离床超过20分钟，床垫自动报警。工作人员第一时间赶到。

△苏州·国寿嘉园雅境·适老化设计细节4

专业护理户型对于部分特殊病人的起吊机设备。

2.活力养老理念，满足老人多层次人文需求

△苏州·国寿嘉园雅境·展览角

创建主题社团、开办各类培训课程、开展收藏品、艺术作品、书画作品巡回展等活动，极大丰富客户精神需求。

建立长者教育体系，并积极与外部其他组织进行互动交流。老年大学开设各类课程，并不定期组织开展各项丰富的文化娱乐活动，邀请专业老师教授长者各种娱乐项目，包括太极拳、音乐、书画、歌咏、舞蹈、保健操、手工艺等，还不定期举行各种健康和保健讲座，为长者提供一个优雅的学习环境，提倡“活到老，学到老”这一优良修养理念。

3.雅致的生态环境

雅境是苏州园林的风格，把自然生态环境与社区有机结合，让人有种住在花园里的感觉。

雅境的整体规划错落有致，采用了新中式的风格，亭台楼阁颇有匠心。建筑物的外立面色调古朴，植被覆盖虽然掩映在冬色里，也不乏趣味。

园内还引入一方活水，江南园林的层层叠叠在一步一景、移步移景中灵动生姿。住宅区域都是4-5层的多层，配备了楼梯和多门电梯。房型大多是一室一厅或者两室一厅，并不铺张奢靡。

（三）收费方式

国寿嘉园·雅境康养公寓长住产品分为自理区和护理区两类，其中自理区定价采用“押金+嘉园卡+月费+餐费”的模式，护理区采用“押金+月费”的模式，如图：

注：

押金：是客户入住养老社区时应交纳的一笔可按照相关规定无息退还的费用，是入住社区的必要条件。入住押金将作为客户履行养老服务合同项下的各项义务的保证金以及应对可能突发的健康事件的风险押金。

嘉园卡：是指客户为入住生活房间所交纳的一笔可按照相关规定退还的费用，用于锁定相关优惠。根据居住房间面积的不同，嘉园卡费将有所区别。《确认书》客户可以根据《确认书》行权规则选择是否办理嘉园卡。

月费：由房租和基础服务费两部分构成。

餐费：自理区客户餐费根据每月实际发生费用结算，护理区客户餐费包含在月费中。

入住价格表

不办嘉园卡收费标准

（点击图片放大，了解详情）

办嘉园卡收费标准

（点击图片放大，了解详情）

押金和嘉园卡退费规则

（点击图片放大，了解详情）

太平小镇·梧桐人家

（一）项目概况

太平小镇·梧桐人家位于上海市浦东新区忘忧路100弄，是中国太平保险集团首个旗舰养老社区项目。

项目临近迪士尼、周浦花海等景区，距离11号线康新公路站和16号线周浦东站都是3KM距离，距离人民广场车程27.8km（约40分钟车程）。项目1km到2km范围内有质子重离子医院、肿瘤医院东院、上海国际医学中心三家医院。

所处上海的位置

整个社区占地284亩地上建筑面积约29.4万平方米。而整个社区按照服务功能分为养老社区、养老院、康复医院三种业态，分别对应健康自理长者、介助介护长者与全护理长者的不同层次养老需求，成为纾解养老供需矛盾的一种有效形式。

当长者身体状况良好时，可在自理生活区畅享活力多元的社区生活，而当长者自理能力逐步下降时，可搬到专业护理区，在家一般的环境中继续获得更专业的照护服务。

其中，梧桐人家养老院主要针对介助介护长者提供专业照护服务，总建筑面积约1.3万㎡，共设288张床位，均为双人间。

（二）项目亮点

1.自建二级康复医院，实现医养结合

梧桐人家自建二级康复医院，并与就近知名三甲医院合作，提供专属转诊绿通服务，由此形成医院和养老社区之间的双向转诊机制。

患病长者可在医院接受专业治疗，病情好转后及时释放公共医疗资源，回到社区家中继续调养，社区通过康复护理、健康管理、用药管理和营养餐饮让长者重新焕发活力、激活生命潜能；而对于健康入住长者，社区本身配备了专业健康管家，为每位入住长者建立健康档案并主动更新和长期跟踪。

2.配套中心会所，满足文娱生活需求

梧桐人家拥有1.1万㎡中心会所，提供游泳、球类、健身、书法、瑜伽、美发、超市等各种生活娱乐配套设施。文娱服务内容丰富、形式多样，以“趣味”、“学习”、“社交”、“养生”为核心，将“快乐养老”的理念贯穿始终，围绕长者不同的兴趣和特长开展多姿多彩的主题活动，为长者构建多样化的社交娱乐平台。

（三）收费方式

据公众号蓝莓评测发布的《蓝莓评测|2020-2021最佳高端养老机构（上海）》，梧桐人家收费模式如下：

1.自理区

梧桐人家获得入住资格有两种方式，一种是购买保险，另一种是直接购买养老社区的会籍。获得入住资格后，需要按月缴纳一定费用。

2.养老院（护理区）

梧桐人家养老院目前可接收需护理的老人入住，具体参考价格如下：

总 结

从上述三家高端养老社区的操盘手法，我们做如下总结：

1.精准的客群定位

项目定位为中高端CCRC持续照料社区，面向高净值人群。

2.配套完善，医疗是关键

生活、医疗配套设施较为完善，能够满足入住长者生活、医疗与文化娱乐需求。

3.盈利手段与保单挂钩

以保单产品挂钩养老社区以及直接缴费为主要盈利手段，少数提供社区租售等其他盈利方式；通过保单对接养老产品，要求投保价格较高，但是相较于其他方式用户享用较多的优先以及优惠权利，更好实行“保单+养老”的捆绑销售。

对于地产开发商或其他投资商来说，无法像保险公司能够利用保单锁定客户源，但是可借助完善社区的设施配套，尤其是在医疗方面，成为吸引客户的一大优势。

4.优秀的内部环境与充分的适老化设计

这三个项目均位于郊区，内部环境的营造都是下了功夫的。除了环境上的观感，周到的适老化设计细节，也能给长者舒适、安心的居住体验。

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